Mostrando entradas con la etiqueta inversión. Mostrar todas las entradas
Mostrando entradas con la etiqueta inversión. Mostrar todas las entradas

29/9/08

Inversión: ¿Los paraisos seguros son todavía seguros?




Como suele suceder, Business Week publicó un articulo muy interesante sobre inversiones. Quizas sea conveniente leerlo con el articulo "5 ways that Wall Street's Mess Hurts Main Street" que se puede encontrar en http://www.greenfaucet.com/the-market/5-ways-that-wall-streets-mess-hurts-main-street/89122.

Por el momento, podemos leer este articulo escrito por David Bogoslaw y que se encuentra en http://www.businessweek.com/investor/content/sep2008/pi20080926_686123.htm.

Investing: Are 'Safe Havens' Still Safe?
Issue of more Treasury bills to pay for the Wall Street bailout may impact investor confidence in U.S. bonds as a safe haven. Time to consider some alternatives


In finance, safety isn't what it used to be. After a couple of money-market funds came perilously close to breaking the buck last week, and given the unsettling inflationary prospects of the government flooding the market with additional Treasury notes to finance the Wall Street bailout, investors are reevaluating what constitutes a "safe haven."

The yield on the three-month Treasury note dropped to zero on Sept. 18, so great was demand for short-term T-bills by nervous investors fleeing equity and money markets. That was of course before Treasury Secretary Henry Paulson announced plans to take toxic mortgage-backed securities off investment banks' balance sheets.

The yield on 10-year U.S. Treasury bonds, at 3.83%, is currently very close to the long-term inflation rate, which means investors would barely preserve their purchasing power if they reinvested all the coupon payments to buy new Treasuries, Marc Schindler, a financial adviser at Pivot Point Advisors in Bellaire, Tex., wrote in an e-mail message to BusinessWeek. He's not alone in believing it's inevitable that yields will rise as the Treasury piles more than $700 billion onto the national debt, which is certain to stoke inflation and weaken the dollar's value.

Bailout Impact
Not everyone is convinced the issuance of a mound of additional Treasury notes will be all that inflationary. Some see it as a much better alternative to printing money to buy distressed assets from banks. The increase in the supply of Treasury notes in and of itself won't spark a big inflation hike unless the bailout helps to resolve the credit crisis and speeds an economic recovery, says James D. King, president and chief investment officer of National Penn Investors Trust Co. in Reading, Pa. If the bailout doesn't work and credit markets don't thaw, further deterioration in business activity will cause unemployment to rise and wages to stagnate or drop, which would offset any increased inflationary pressure, he predicts. The pullback in oil and other commodity prices from summer peaks has already helped relieve inflation risks. The surge in borrowing could also put the Treasury's triple-A credit rating at risk, Pivot Point's Schindler warned in his e-mail.

Investors can buy U.S. Treasury Inflation-Protected Securities (TIPS) to ensure the value of their investment keeps pace with inflation, but they take the chance of lower returns if inflation doesn't climb significantly, since the yield on 30-year TIPS is much lower than on comparable T-bills not adjusted for inflation. TIPS are also less useful for investors in higher-income brackets who tend to report a brisker pace of inflation for the goods they buy—closer to an 8% to 12% rate—than the inflation rate measured by the Consumer Price Index deflator, says Frank Trotter, president of Everbank Direct in Jacksonville, Fla.

A separate risk, though related to inflation concerns, is what damage the further ballooning of the national deficit might do to foreign investors' confidence in U.S. government bonds. One of the prime motivating factors for the nationalization of mortgage giants Fannie Mae (FNM) and Freddie Mac (FRE) was the government's need to assuage foreign investors that had loaded up on the agencies' debt. There is so much foreign money invested in U.S. Treasury bonds that it would only take a small portion of it to retreat to spark a major crisis for U.S. coffers, says Kirk Kinder, a certified financial planner at Picket Fence Financial in Bel Air, Md.

"This is a huge, watershed moment, not just for managing the dollar, but this is the biggest government intervention into our market-based economy," says Kinder. "[Overseas] investors are going to be nervous about investing in the U.S. because we've showed we can change the rules midstream."

In his view, the U.S. has gone from being the puppet master to the puppet, afraid of the consequences for the dollar were China to de-peg the value of its currency from the greenback and allow it to float.

Doubts About U.S. Financial Superpower Status
Brett Hellerman, chief executive of Wood Creek Capital Management, a hybrid hedge and private equity fund, sees the financial crisis and the call for such a huge bailout as just the latest in a series of misguided policy decisions over the past eight years that have severely eroded confidence in the U.S. "The price of the U.S. is going down. If we were a stock, we'd be for sale," he says. "I think the dollar is going to come under increasing attack here."

That kind of apocalyptic thinking is by no means confined to people on the margins. On Sept. 25, Germany's Finance Minister, Peer Steinbruck, predicted that as a result of the financial crisis, the U.S. will cede its role as a superpower of the world financial system to better-capitalized centers that are emerging in Asia and Europe, according to the Financial Times. That doesn't mean the dollar will lose its reserve currency status, but rather that it will become a more relative store of value, Steinbruck added.

Many investment professionals disagree, however. William Bellamy, director of fixed income portfolios at Thompson, Siegel & Walmsley in Richmond, Va., says he thinks the issuance of additional Treasury bills to pay for the bailout will have minimal impact on investor confidence in U.S. bonds as a safe haven. "Issuance will go up to fund the bailout but it will be over time. And if it corrects the underlying credit markets and unfreezes them, I don't think much concern at all should be put on the additional issuance," he says. "The U.S. is still the safest place in the world to invest and will remain that way."

If the bailout eventually tops $1 trillion, however, the size of the Treasury issuance could cause people to start questioning the credit quality of the dollar, he adds.

Other Countries' Bonds
The key to how much confidence foreign investors continue to place in the U.S. will be whether the bailout is structured to ensure the Treasury can recover a significant portion of its investment later on, in contrast to the Chrysler bailout of 30 years ago, says King at National Penn. That can be accomplished either by the government taking equity stakes in the banks it's buying securities from, or buying them at low enough prices or charging a sufficiently high interest rate on loans, he says.

Still, with the future supply and quality of Treasury bonds unknown, it's not a bad idea for risk-averse investors to consider some alternative vehicles.

Money-market funds remain a safe bet for those who want to preserve capital and get some extra yield since the Treasury said last week it will guarantee those accounts.

Buying bonds of other developed countries, such as Switzerland and Australia, which are known for better balancing their budgets and managing their national debt, is another option, financial advisers say. The T. Rowe Price International Bond Fund (RPBIX) is a relatively low-cost way to get exposure to an assortment of countries' bonds. The fund requires a minimum initial investment of $2,500 and currently yields 3.78%. Others planners recommend emerging-market debt, whose yields tend to be higher, but these also carry too much risk to be considered safe havens.

King thinks the best opportunity right now is Fannie and Freddie bonds, whose yields are 1.42% higher than corresponding Treasury notes. That's quite a draw when you consider those bonds would be expected to trade much closer to Treasuries after the government made its guarantee of the agencies' debt explicit, he says.

"Perfect" Bond Asset Class?
Bill Larkin, portfolio manager for fixed income at Cabot Money Management in Salem, Mass., advises people to stay away from Fannie and Freddie debt except for shorter-dated maturities, since the agencies' fate remains to be seen. If they become part of the government, investors will win, whereas if they are broken into pieces, investors will lose because the debt will be much less liquid. He recommends other government agency debt such as that issued by the Federal Home Loan Bank or Ginnie Mae. He also suggests people buy these bonds to hold until maturity instead of buying them to trade them.

Kinder at Picket Fence questions whether there is a perfect bond asset class that can qualify as a safe haven right now. Over the long term, he thinks diversification of your portfolio is the best strategy, even if certain asset classes are currently getting hammered.

Larkin sees Treasury bills primarily as a "fear trade," which unfortunately has come to replace longer-term strategies for many investors overreacting to the abrupt escalation of the financial crisis. People who have fled into T-bills need to figure out a long-term plan, because otherwise they'll just be chasing returns, he says.

He also likes short-term corporate bonds of companies with high credit quality, which provide a low real (inflation-adjusted) return but with less volatility than stocks. This is a good time to buy them because by the time they mature in mid-2009, investors will know if the U.S. economy is in recession or poised to come out of one. As those short-term bonds mature, people can use the returns to dollar-cost average back into a balanced investing strategy comprised of stocks and bonds, he says.

Bogoslaw is a reporter for BusinessWeek's Investing channel.




http://banksit.blogspot.com
http://internationaltax1.blogspot.com
http://assetprotection.wordpress.com
http://proteccionactivos.wordpress.com
http://proteccionbienes.blogspot.com

14/6/08

Experiencias en la compra de bienes raices en Panama

Lo que nos atrajo de este país no fue su crecimiento económico, superior a cualquier otro país de la región, o que la inversión internacional representara el 16% de PNB al atraer cada vez más a multinacionales. Tras visitarlo varias veces, invertimos en el país porque una serie de circunstancias lo hacía distinto: el canal, su potencialidad de ser el mayor centro financiero de latinoamerica, porque era el país más seguro desde Estados Unidos a Chile, por su incipiente industria turística (crece al 15-20%), las ventajas para instalarse de los jubilados extranjeros, utilizar el dólar, su seguridad jurídica, y porque su economía se basa en la exportación de servicios, a diferencia de sus vecinos.

Cuando empezamos a invertir, los precios inmobiliarios ya crecían un 20% anual, y eso nos llevó a la conclusión de que, con el tiempo, los inversores a pequeña escala perderían la oportunidad de grandes plusvalías o rentabilidades en el alquiler. La exención de impuestos por 20 años, que tanto atraía a los inversores, nos pareció un factor secundario, pero es cierto que comparado con tantos países, era un factor interesante. Como lo es el bajo precio de los notarios. Pero un factor económico de primer orden fue la posibilidad de conseguir rentabilidades financiero-fiscales muy interesantes, a diferencia de países como Brasil, donde la rentabilidad raramente puede basarse en términos fiscales.

Por otro lado, Panamá tiene uno de los procedimientos de registro de la propiedad más seguros, y no ofrece un mercado de riesgo para los compradores.

Hicimos varias inversiones en Panamá. Una de ellas, en el mercado de oficinas prime, fue fruto de un estudio sobre las rentabilidades (yield) por alquiler de las oficinas, que eran muy interesantes, del orden del 10% anual. Invertimos también en apartamentos en zonas buenas ya construidos, en proyectos sobre plano, y en terrenos. Siempre en la ciudad de Panamá, pues pensamos que el comprador internacional que nos podría comprar a nosotros en el futuro probablemente preferiría invertir en un área que conocía, y no tendríamos que “venderle” la localización que hubiéramos escogido nosotros.

Nuestra inversión en el mercado de oficinos no empezó muy bien. Compramos “en gris”, es decir, que no había nada más que paredes, y había que ponerlo todo. Los presupuestos que nos ofrecían eran muy superiores a lo estimado, basados en que como era una zona prime debíamos pagar un precio superior. Realmente, el coste era muy alto, de forma que tras algún tiempo, decidimos poner las oficinas a alquilar en gris, algo que sabíamos pocas empresas arrendatarias querían. Pero, tras unos meses, dada la escasez de oficinas prime en Panama, una compañía de seguros nos las arrendaron. Por ello, una lección que aprendimos era no comprar nunca “en gris”.

Respecto a los apartamentos construidos, éstos tenían casi 10 años, lo que los hacían todavía interesantes porque la exención era aún vigente. En aquel momento, en Panamá se daba la extraña circunstancia de que la vivienda nueva era mucho más cara que la que se había construido hace unos pocos años, cuando las calidades de construcción de estas últimas en ocasiones eran superiores. Pensamos que, con el tráfico casi imposible, los panameños de cierto poder económico no querrían vivir fuera de la ciudad, y los precios de apartamentos usados subiría, como así fue. Compramos, entonces, a buen precio, el problema fue alquilarlos, pues el panameño no tiene problemas en alquilar la oficina, pero prefiere ser propietario de la vivienda donde vive. No conseguíamos una rentabilidad interesante, del 8-10%, que buscábamos, en la mayoría de los apartamentos, hasta que el precio de los apartamentos subió bastante.

Respecto a los apartamentos comprados sobre plano, elegimos comprarlos a un promotor que no decidiera posteriormente dejar de construir porque el precio de venta le resultara antieconómico. No queríamos que al cabo de un año, el promotor se deshiciera de su compromiso meramente devolviéndonos las cantidades aportados y el interés legal. Por otro lado, negociamos un contrato que no incluyera ninguna cláusula de revisión de precios al alza por el aumento de los precios de construcción, lo que lo convertía en una buena inversión anti-inflacionaria. Para evitar que el promotor (por exigencia de sus bancos) pusiera límites al número de apartamentos comprados por un solo comprador, pusimos cada apartamento a nombre de una sociedad con acciones al portador.

Establecimos un precio de venta ligeramente inferior al de la venta por el propio promotor de apartamentos en el mismo edificio o en otros similares. Ello nos daba un margen muy interesante. No obstante, el gran número de apartamentos no construidos en oferta, y que el promotor sólo quería vender sus apartamentos, hizo que el proceso de venta durase bastante. Finalmente, debido a que no había demasiados apartamentos en venta acabados de construir, y que los apartamentos estaban a punto de ser finalizamos, benefició la venta de los mismos.

Respecto a los terrenos, sólo diré que hay que estar muy bien asesorados por un abogado y un arquitecto de confianza, porque el baile de números puede ser muy importante.

En cuanto a las hipotecas, aunque los bancos panameños han sido tradicionalmente más conservadores que los europeos y los norteamericanos, actualmente en Panama se puede conseguir financiación, lo que no se puede decir claramente de Europa. La razón es que Panama no necesita de la financiación procedente de los grandes grupos financeros americanos o europeos, pues la banca privada proporciona liquidez al sistema bancario. Hay muchas especialidades en las hipotecas con bancos panameños; ejemplos de ello es que a partir de cierta cantidad hay que pagar un 1% adicional de interés que va al Estado (sin embargo, si el inmueble es muy barato, el Estado, a través de los bancos, subsidiariza las hipotecas), que no se conceden prestamos una vez ya se ha comprado el inmueble, sólo antes, que la firma de la hipoteca no se hace frente al notario, o que las hipotecas generalmente se conceden por un máximo de años que se “cortan” en partes (cada cinco años es lo habitual), al final de la cual cualquiera de las partes pueden desistir (si no hay desestimiento por parte del banco, hay un recargo del 1% de la cantidad pendiente en varios bancos).

El llamado en España “crédito al promotor” es difícil y muy exigente en Panama. Como es razonable, a un banco panameño le cuesta confiar en una empresa que no está establecida desde hace varios años en el país, por muy bien que haya hecho las cosas en el país de origen. Es importante haber sido presentados por la persona adecuada, pues este tipo de préstamos se deciden en instancias muy elevadas del banco. Si lo conceden, entre las exigencias se encuentra pagar a un controller del propio banco en la obra, no vender muchos apartamentos u oficinas a un mismo comprador, retener por el banco parte del precio de los adelantos de los compradores, y muchas más condiciones.

Salvador Trinxet
CEO
Banco Internacional de Investimentos
www.bancoii.com