20/3/08

La meca de los paraisos fiscales


"La meca del 'offshore'" es un articulo de Juan del Cid Gómez para Cincodias.com:

"En las últimas semanas se ha vuelto a reavivar el debate sobre la existencia de los paraísos fiscales. En esta ocasión, la polémica surge ante la noticia de la venta por un confidente a los servicios secretos alemanes de un DVD en el que supuestamente figuran los nombres de una serie de contribuyentes de Alemania y otros países, entre ellos España, que podrían ser acusados de delito fiscal por ocultar su dinero en cuentas secretas en bancos de Liechtenstein. Sin embargo, la mayoría de organismos internacionales prefieren utilizar la denominación de centro financiero offshore como sinónimo de paraíso fiscal.

En general, estos territorios son utilizados por personas físicas poseedoras de una gran fortuna y que no quieren pagar impuestos. Los centros financieros offshore ofrecen un régimen tributario nulo o muy reducido bajo la condición de no operar en el mercado doméstico de dicho país o territorio, pero sobre todo se caracterizan por respetar el secreto bancario, financiero y comercial de sus usuarios.

Su oferta de servicios se dirige en general a los no residentes. Pero lo que realmente define a estos territorios es la ausencia de una política de control de cambios, la carencia de intercambio efectivo de información con otros países, la opacidad y la falta de transparencia en la aplicación de normas administrativas en el sector financiero, especialmente las que tienen por objeto la prevención del blanqueo de capitales.

Una argumentación ampliamente difundida por las autoridades que gobiernan en estos territorios es que sus sistemas financieros solo aceptan el dinero que sale de otros países a causa de los altos tipos impositivos que predominan en ellos, pero que en ningún caso son un refugio para el blanqueo del dinero procedente de actividades delictivas como el narcotráfico y la corrupción política.

Sin embargo, la realidad demuestra que los instrumentos corporativos que se pueden constituir en estos territorios, junto con la utilización de cuentas secretas a su nombre, en muchos casos en bancos escasamente regulados, constituyen la fórmula ideal para dar cobertura al dinero de actividades delictivas como tráfico de drogas, sobornos, prácticas fiscales ilícitas, fraude bursátil y financiación terrorista, entre otras.

La mayoría de centros financieros offshore ofrecen los mismos servicios. Lo que realmente distingue a unos de otros es el grado de rigor con el que aplican las normas contra el blanqueo de capitales, especialmente el principio 'conozca a su cliente', que las instituciones financieras están obligadas a aplicar. Una utilización estricta de este principio podría provocar que sus clientes llevaran sus capitales a otros territorios menos exigentes.

Mucho más eficaz que el secreto bancario del que hacen gala estos territorios es el secreto societario que puede conseguirse con la constitución de entidades como las compañías de negocios internacionales (IBC). Se trata de sociedades instrumentales que sirven para ocultar la identidad de sus verdaderos propietarios. Sus acciones pueden ser al portador, no depositan cuentas en ningún registro público y pueden ser administradas por un tercero que actúa como fiduciario. Otros instrumentos utilizados para ocultar la identidad de sus propietarios reales son las fundaciones y los trusts. Estos últimos pueden diseñarse de tal forma que ante cualquier amenaza de investigación el dinero se transfiere automáticamente a otra jurisdicción. La combinación de distintas estructuras jurídicas en distintos territorios haría posible la creación de un entramado para ocultar la titularidad de los bienes y el dinero, que impediría el éxito de cualquier investigación.

Internet ha hecho posible que cualquier persona pueda acceder a estos servicios. Existen multitud de páginas web de empresas especializadas que ayudan al cliente a adentrarse en los paraísos fiscales más discretos mediante la compra de un pack offshore que puede pagarse mediante la tarjeta de crédito.

Las apuestas por internet realizadas mediante la utilización de una tarjeta de crédito emitida por un banco offshore también representan un poderoso vehículo para blanquear dinero procedente de actividades delictivas y evadir impuestos. Los casinos virtuales son un negocio muy rentable para los gobiernos que venden la licencia pero que no aplican los controles adecuados. Estos sitios representan un problema añadido, ya que el servidor puede estar localizado en un país distinto a aquel que concede la licencia para la página web.

Pero para el blanqueador todo son ventajas, ya que podrá realizar sus operaciones de forma anónima y además sin salir de casa."

Juan del Cid Gómez Profesor de Economía Financiera y Contabilidad

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19/3/08

UE contra los Paraísos Fiscales


"Batalla de la UE contra los paraísos fiscales" es un articulo escrito por Jaume Viñas en Cincodias.com:

La negociación para endurecer la ley comunitaria contra el fraude se prevé larga y difícil.

La figura del evasor fiscal es tan vieja como los propios impuestos. Quizás por ello, el brillante economista John Kenneth Galbraith, fallecido en 2006, aseguraba que los defraudadores fiscales existirían siempre. El reciente escándalo de Liechtenstein, donde el Gobierno alemán descubrió cuentas secretas de ciudadanos germanos en el Principado para, presuntamente, evadir impuestos ha reabierto el debate sobre la eficacia de las medidas antifraude a nivel comunitario.

Los 5 millones de euros que los servicios de inteligencia alemanes (BND) pagaron a un confidente que había robado los datos del banco LGT, la primera entidad financiera de Liechtenstein, puede desembocar en el mayor fraude fiscal de la historia de Alemania que podría ascender a 4.000 millones de euros. Aun así, que aparezca el nombre de Liechtenstein junto a un caso de evasión fiscal no sorprenden a nadie. No en vano, el pequeño principado, junto con Mónaco y Andorra son los únicos paraísos fiscales que la OCDE ha calificado como 'no cooperantes'.

En el punto de mira, está la ineficacia probada de la directiva de la UE sobre la fiscalidad del ahorro, vigente desde 2005 y que, muchos expertos ya advirtieron que presentaba notables lagunas. Esta ley permite a los Estados miembro obtener información de las cuentas de sus residentes en otros países de la Unión. Sin embargo, hay una excepción. Luxemburgo, Bélgica y Austria quedan fuera de la norma y en lugar de informar, estos países se comprometen a aplicar una retención a los rendimientos de los depósitos de los no residentes del 15% entre 2005 y 2008, del 20% durante los siguientes tres años y a partir de 2011, del 35%.

Parte de esa retención, el 75%, va destinada al Gobierno de origen del titular del depósito bancario. Es decir, los rendimientos de una cuenta de un español en Luxemburgo sufren una retención que irá a parar a las arcas de España. Otros países, como Mónaco, Andorra o Liechtenstein firmaron un acuerdo equivalente con la Unión Europea.

Sin embargo, la ley solo rige para personas, no para sociedades ni empresas. Por ello, la evasión fiscal descubierta por Alemania se realizaba a través de fundaciones, una figura de inversión que permite sortear el acuerdo bilateral sobre fiscalidad del ahorro entre Liechtenstein y la UE. De hecho, hay 50.000 fundaciones en el principado, cuya población no alcanza los 36.000 habitantes y la fortuna depositada en ellas se cifra en unos 125.000 millones de euros.

Tras el escándalo, Alemania ha devenido en el abanderado europeo para reformar y endurecer la directivas sobre la fiscalidad del ahorro y eliminar las lagunas actuales. La empresa se prevé más que difícil pues se precisa de unanimidad para su aprobación. Y la actual normativa nació en 2005 tras años de tensas discusiones, sobre todo por parte de países con sistemas fiscales atractivos como Luxemburgo o Bélgica.

Liechtenstein, como Estado soberano, tiene el derecho a mantener unos tipos impositivos casi inexistentes. Eso, pocos lo discuten. Lo que quiere la Unión Europea es que estos países colaboren en la lucha contra el fraude. El problema es que en la legislación del principado, la evasión fiscal no se considera delito y, por ello, pueden rehuir la colaboración con la justicia de otros países. Donde sí existe colaboración es en delitos graves, como narcotráfico o financiación de terrorismo. Aunque los expertos están convencidos de que entre la lista de presuntos evasores fiscales que posee Alemania no figuran grandes delincuentes, sino empresarios, artistas o políticos, cuyo delito ha sido evadir impuestos.

Aun así, Liechtenstein sigue siendo un país que recibe mucho dinero proveniente de actividades ilícitas para blanquearlo. Un ejemplo es la operación Malaya, que destapó una gran trama de corrupción en la Costa del Sol y utilizaba cuentas secretas en el pequeño país. El Consejo de Europa ya advirtió que la legislación de Liechtenstein es demasiado laxa. La directiva europea contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo obliga, entre otras medidas, a los intermediarios financieros a acudir a las autoridades cuando sospechen que uno de sus clientes puede estar blanqueando dinero. Esta directiva no figura, al menos no de la forma que desearía el Consejo de Europa, en la legislación del principado.

Así, la presión para que Liechtenstein adopte los estándares europeos está aumentando. No sólo por Alemania, también Italia, Francia y España se han posicionado a favor de endurecer la normativa contra los paraísos fiscales y la evasión fiscal. En la lista obtenida por Alemania, figuraban unos 200 franceses, 150 italianos -entre ellos algunos políticos- y 100 españoles. La Agencia Tributaria no ha dado ninguna cifra sobre a cuánto podría ascender el escándalo mientras que Francia cifra la presunta evasión en unos 1.000 millones de euros.

El Ministerio de Economía español ha hecho de la lucha contra el fraude fiscal uno de los ejes de su actuación. En particular, el Gobierno ha perseguido con especial ahínco el fraude a través del sector de la construcción, cuyo crecimiento de los últimos años ha sido aprovechado por muchos para evadir impuestos. Sólo en 2007, la deuda liquidada de la Agencia Tributaria en el sector de la construcción alcanzó los 1.223 millones de euros.

En Italia, donde se calcula que la economía sumergida supone en torno al 16% del PIB, el problema de la evasión fiscal es más grave y acuciante. El Gobierno italiano calcula que cada año, el sector público deja de ingresar unos 100.000 millones de euros por el fraude fiscal. La sensación de impotencia del Ejecutivo italiano es tal que hasta han recurrido al clero en busca de ayuda. El primer ministro italiano, Romano Prodi, pidió en febrero que la Iglesia declarase la evasión fiscal como pecado. 'Un tercio de los italianos evade impuestos, ¿por qué cuando voy a misa, casi nunca se toca el tema en las homilías?', se preguntó. La Iglesia no ha seguido los consejos de Prodi, a pesar de que la semana pasada anunció que amasar riqueza en exceso sería considerado pecado.

En el fondo, lo que persigue Prodi es que la evasión fiscal conlleve el reproche social. Algo que aún no sucede o, al menos, no con la intensidad deseable. Como dice el director de Tributos español, José Manuel de Bunes, si un ciudadano observa como un individuo está robando un coche, se solidarizará de inmediato con el propietario del vehículo y llamará a la policía. Sin embargo, con el fraude fiscal, no ocurre lo mismo. Esquivar al fisco casi parece un acto connatural al hombre.

Y lo cierto es que el dinero que deja de ingresar el Estado castiga a las inversiones públicas y daña al Estado de bienestar.




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11/3/08

Liechtenstein has lost its secrecy


"A journey from haven to hell" is an article from Nick Mathiason in The Observer, to found in http://www.guardian.co.uk/business/2008/mar/02/tax.personalfinancenews.

"The tiny, rich, pristine country of Liechtenstein, one of the world's most notorious tax havens, is threatened with doom. German investigators have robbed it of its most precious commodity - secrecy.

Two handsome, suited, thirtysomething Brazilians have lunch with a woman old enough to be their mother. The venue is a hotel restaurant in the pristine, rich-beyond-words Alpine town of Vaduz, capital of Liechtenstein.

Over chocolate mousse, arrangements are made in hushed tones concerning significant amounts of cash resting in a tiny slither of a country.

As coffee arrives, one of the tanned financiers says to the woman: 'You are the only trustee I trust.' They laugh nervously. After all Liechtenstein, described by one investigator as 'Switzerland's garbage can', is a place where trust and secrecy are perhaps more valuable than mere money. Liechtenstein, population 35,000, is the beating heart of Europe's most secretive tax haven. A shelter for £130bn of other people's money - nearly treble the amount held in Monaco. Only now is the true worth of trust and secrecy clear.

Six years ago a slow-burning financial fuse was lit. Two weeks hence it caused an explosion with devastating consequences. In 2002, a data archivist working for LGT, a vastly profitable private bank with 77,000 account holders and controlled by the crown prince of Liechtenstein, stole from under the noses of his bosses a CD-Rom containing the names of more than 1,250 super-rich customers.

Heinrich Kieber, a 42-year-old now thought to be living under a new identity in Australia, allegedly used the information to bribe Liechtenstein authorities into reducing a prison sentence he faced. Liechtenstein obliged, the discs were returned, and it thought the matter ended there. The problem was that Kieber made copies of the files. In 2006, he touted the data to the UK Inland Revenue. Strangely, it refused to buy the information.

But last June the German secret service paid €4.2m for the discs. The information was shared with US authorities. Seven months later, on Valentine's Day, German investigators made their first move with the arrest of one of the country's most prominent businessmen. There will be many more.

Europe's tax haven of choice for the past 90 years is now threatened with closure, say senior investigators. The Observer understands that German detectives believe some accounts may be linked to organised crime. Liechtenstein drug police officers are now contacting their German counterparts for more information. If links are proved it could spell the end for the principality. German banks are discussing arrangements to pull out of Liechtenstein in a sign that the country is becoming a pariah financial state. The first could go next week. At the very least it is facing the prospect of losing its essential calling card: secrecy.

Perhaps more significantly, world governments and multilateral institutions are stirring. Tax authorities from every continent have received details of hundreds of suspected tax evaders with the proof that until now has eluded them. Determined to crack down on tax shelters draining exchequers of funds, the imprisonment of some of Europe's most prominent business figures is now a distinct possibility.

As investigators trawl through 1,250 names with a collective fortune in the tens of billions, London bankers fear being drawn into criminal proceedings, not surprising given the regularity with which English accents are heard on the streets of Vaduz. Among the 100 alleged British tax evaders are those with 'sensitive political connections', say sources close to senior figures connected to the investigation.

This week Alistair Darling will face questions from Liberal Democrat shadow chancellor Vince Cable over whether any of those investigated, who have yet to be named, claim non-domicile status or have given political donations and why the Revenue initially refused to buy the information.

Perched on a mountain overlooking Vaduz, where the west and east Alps meet, lies the family seat of Liechtenstein's royal family. As you walk the path towards it, there is a sign in gothic letters which says: Du Gott, siehest mich (You God, see me). For decades, god was just about the only outside force that could have seen details of bank account holders in Liechtenstein. It was why the state is one of two blacklisted by the powerful Organisation of Economic Co-operation and Development (OECD). The other is Andorra. But by paying a bank staff member for information, German investigators have effectively incentivised data theft. No tax haven's secrets are safe.

Liechtenstein officials are furious that their cover has been blown. They believe that Germany has declared economic war on a practice that under Liechtenstein law is perfectly legal. This is helped in part by the fact that while Crown Prince Alois is Liechtenstein's ultimate law enforcer, he also runs the country's most powerful bank.

Sources close to the government say people feel 'steamrollered', although you wouldn't know it speaking to Michael Lauber, the personable young chief executive of the Liechtenstein Bankers' Association. 'Angry?' he says, referring to the fact that private information was stolen and subsequently sold. 'I think it's called workplace violence and workplace violence is about the security of data, the security of the employee and how you control it. This is not a Liechtenstein issue, it's not a banking issue; it's a worldwide issue for all enterprises.' But he added: 'The fact they paid may encourage others. You can't exclude that... The personal enrichment incentive could be a big threat.'

Inside the corridors of power in Liechtenstein, tensions are rising. Meetings in the country's newly built parliament stretch late into the night. In her tidy, minimalist office, Liechtenstein's foreign minister, Rita Kieber-Beck, 50, appears nervous and strained. She is flanked by two assistants who offer regular prompts and reads from assorted prepared scripts - these are clearly difficult times. 'Of course it's a serious situation. We're not used to neighbouring countries treating us like this,' she said.

Asked if Liechtenstein has successfully prosecuted anyone for tax evasion over the past decade - or helped any other country to do so - Kieber-Beck said: 'It's in the legal system that people pay their tax in their own country. We don't ask people to do that.'

And that goes to the heart of Liechtenstein. Here tax evasion is not a criminal issue, it is an administrative matter. Liechtenstein's laws mean it has no obligation to share any financial information with any country's authorities. This secrecy is augmented with what is the most advantageous trust law in Europe - if you happen to be a company or individual who wants to keep their fortune away from the taxman.

A trust in Liechtenstein, called stiftung or foundation, is an independent entity which holds assets anonymously. There is no requirement for information about beneficiaries or trustees to be made publicly available. The only entity associated with each of the 77,000 or so foundations is a solicitor. It is claimed that banks therefore have no knowledge of who really owns assets. 'If Swiss banking secrecy is strict, it's even stricter in Liechtenstein,' said an admiring financier. 'Its privacy and asset protection laws are arguably the world's strongest.'

Yet Liechtenstein law enforcers believe they effectively stamp down on any suspicious money movements. Since 9/11, new information-sharing protocols from the OECD placed new responsibilities on tax havens. In 2006, the Liechtenstein authorities filed 163 suspicious activity reports, of which 113 were forwarded for prosecution.

Kieber-Beck, when asked whether the country was one of the easiest places in the world to stash gains from drugs and crime as well as evade tax, countered: 'We were the only country that gave back assets from Saddam Hussein. It was one airplane that was confiscated. There have been drug money accounts blocked, and we gave back the money. That was our financial intelligence unit spotting movements.'

But that's just one or two cases. 'Regarding a country of 35,000 and the size of our financial centre you must see it in comparison to the huge centres. In percentage terms it's OK.'

Contrary to the belief of tax planners worldwide, the head of the bankers' association, Lauber, insists that all accounts are monitored. 'There are no anonymous accounts or foundations. Everybody has to know who is the beneficial owner. Every foundation. Every bank account has its profile. Everywhere there is continuous surveillance with business relations. This stems from anti-money laundering frameworks which are completely standardised. The transparency issue that remains is in discussion and this is the part of the international exchange of information with tax matters.'

Officials concede that it is likely it will soon share information on bank account clients with revenue officers. This could happen as early as June when the OECD holds a high-level tax conference. Negotiations have begun.

Yet one senior anti-fraud official here warned: 'Money is a very shy animal. The biggest mistake politicians are making is that they think if they dry up an oasis the camel won't walk to the next one. Look at the number of East Asian locations - Macao, Hong Kong, Singapore, Labuan - that European high net worth individuals have already settled on. Why has HSBC set up in these places with European clients? It's because their European clients flee areas that Europe can influence. You can't say it will go to east Asia. It already has. We have seen this.'

In Liechtenstein, some are wondering whether this is the end. 'This goes very deep,' said one senior figure. 'Everybody knows someone who is a trustee. People are scared about what is going to happen.' But the country's senior figures are desperate to put out a message that Liechtenstein is on a path of reform. Five years ago, it hired Wolff Olins, the international branding consultant, to improve its image.

The Liechtenstein scandal comes as a growing number of global authorities are increasingly alarmed by the ease with which the super-rich and multi-billion-pound businesses are sidestepping tax obligations. Angel Gurría, secretary-general of the OECD, said last week: 'Jurisdictions characterised by strict bank secrecy and a policy or practice of non-co-operation with law enforcement in other countries prosper by attracting brass plate banks, anonymous financial companies and asset protection trusts. But they do so to the detriment of the integrity of the world financial system and such behaviour is no longer acceptable.'

This year, in Doha, Qatar, world governments will meet to establish how to finance ambitious anti-poverty measures for the developing world. There is an increasing sense that cracking down on tax havens once and for all could generate huge sums not only to finance those goals but to restore faith in the international financial system. Tax havens face the most serious threat yet to their existence.

Chill wind for Jersey

It wasn't Senator Frank Walker's finest moment. To the astonishment of those watching BBC2's Newsnight last week, the chief minister of Jersey denied accusing a whistleblower who drew attention to child abuse in its care homes of destroying Jersey's reputation, despite viewers having witnessed the outburst.

As the island is mired in an alleged cover-up over the murder and abuse of children, Walker has to face up to further problems affecting Jersey's future as an offshore financial centre.

Under his tenure, the island has boomed. It is estimated that the international super-rich have stashed assets worth $491bn in Jersey in order to 'legally avoid tax'. Thanks to targeting such high net worth individuals, Jersey has enjoyed an unprecedented growth spurt.

As its financial sector grew, Walker's government has put in place ambitious expansion plans. The latest is a 500,000 sq ft waterfront development aimed at encouraging more banks and related professionals to the island.

But there is concern that the scheme may be mistimed. Last year's credit crunch trimmed banks' expansion plans but, more seriously, the implosion at Northern Rock has sparked a contraction of a market Jersey was hoping to expand into - securitisation.

Jersey sees securitisation - the selling of income streams to the financial markets - and other off-balance sheet, money-raising devices as a lucrative area. But since last September, this has almost completely dried up.

Jersey will survive the current market malaise but like other financial centres it faces serious issues. Foremost is the challenge posed by widely respected US Senator Carl Levin, chairman of the Senate investigations committee which led the inquiry into the fall of Enron. He cited Jersey, Guernsey and the Isle of Man among 34 jurisdictions in his bill to stop tax haven abuse published last year - a move that has won support from presidential frontrunner Barack Obama in a Democrat-dominated Senate.

Jersey and others were included in Levin's bill after '[US] Inland Revenue Service court filings in numerous recent court proceedings in which the IRS sought permission to obtain information about US taxpayers active in the named jurisdictions'.

Tax havens also face a fresh inquiry by the International Monetary Fund into whether they have adequate checks in place to combat money laundering, fraud and terrorism.

Interview: what the minister said

Observer: How many cases of tax evasion has Liechtenstein successfully prosecuted in 10 years?

Rita Kieber-Beck (Liechtenstein's foreign minister): It's not a question of avoiding things from other countries. It's in the legal system that people pay their tax in their own country. We don't ask people to do that.

Observer: OK. But how many cases of tax evasion have centred on Liechtenstein in 10 years?

Kieber-Beck: As I'm not minister of justice...

Observer: Can you give us some kind of indication?

Adviser: Is it a question of tax evasion in Liechtenstein? For us in Liechtenstein, it's not a criminal act.

Observer: That goes to the heart of the problem. If Liechtenstein doesn't see tax evasion as a criminal act...

Adviser: It's an administrative issue. It's very much as you would have it defined in Switzerland, which you're right is at the heart of the matter...

Observer: Do you recognise that there's a growing movement concerned with corporate tax evasion, the ability of kleptocrats to siphon cash out of poor countries using accountants and lawyers in the northern hemisphere? Do you realise that the super-rich can sidestep tax the rest of us have to pay, and that these are the reasons why you are now under more scrutiny?

Kieber-Beck: I think we're all in the same boat. It's important that we're very concerned about what's going in the world but legal assistance is given with criminal matters with anti-fraud agreements.

We give assistance with anti-fraud concerns. I don't understand what's different about Liechtenstein than with other countries.

Observer: I would say the same thing to the Jersey foreign minister...

Kieber-Beck: We have a very strict diligence law. It's much stricter than any regulations in Europe. People have to investigate where the money comes from. Therefore I would ask to have a level playing field.

You can't just put pressure on one country as long as other countries don't have the same strict laws.

Observer: You might say Liechtenstein has the least strict laws?

Kieber-Beck: The independent financial authority was created in 2005. We have had the financial intelligence unit since 2001.

Liechtenstein doesn't have the least strict laws. It has the strongest.

We were the only country that gave back assets from Saddam Hussein. There have been drug money accounts blocked and we gave back the money. That was our financial intelligence unit spotting movements.


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10/3/08

Financiación de la compra de inmuebles en el extranjero

Financiando la compra de su inmueble en el extranjero

En general, hay básicamente dos opciones para financiar la inversión en una propiedad en el extranjero: utilizar dinero propio o el de alguien (el de un banco o incluso de una promotora). Llevar a cabo la inversión usando el dinero del banco para financiar su inversión es la situación ideal pues reduce los requisitos económicos y realmente mejora la rentabilidad en el retorno de inversión en la perspectiva de las ganancias sobre el capital. Si decide no utilizar su propio dinero para financiar la compra entonces hay tres opciones principales disponibles:
1) Pedir una hipoteca de la propiedad que quiera comprar
2) Rehipotecar otra propiedad que posee en su país
3) Encontrar una propiedad donde el promotor permita el pago mediante cuotas.

Pedir una hipoteca local para su inversión internacional
En gran medida, obtener una hipoteca local para su propiedad es ideal. Una de las principales ventajas de financiar la compra de esta forma es que el préstamo y los pagos estarán en la misma divisa que el ingreso de su renta, las fluctuaciones de divisa no tendrán ningún impacto en la capacidad de hacer pagos de las cuotas hipotecarias.

Tener la hipoteca en el exterior también hará que se sienta más seguro, pues sus inmuebles del país de residencia se mantendrán (si no hay aval personal, claro). Esto crea un equilibrio entre los activos (la propiedad) y las responsabilidades (deuda de la hipoteca) que es importante considerar. Si se retrasa en los pagos, la propiedad será el único activo colocado en riesgo.

Sin embargo, en muchos países el mercado de las hipotecas simplemente no está suficientemente desarrollado para que le concedan una. En otros, las hipotecas no están al alcance de los extranjeros. Y si lo están, a menudo existen criterios restrictivos de préstamos o tipos de intereses prohibitivos.

Fuera de la zona euro o de los países de la OCDE, los tipos de interés son más altos de los que estamos acostumbrados, lo que erosionarán pesadamente cualquier renta pero, al mismo tiempo, representan una buena oportunidad si lo que se quiere es rentabilizar el pago con alquileres, pues estos suelen ser también altos, de acuerdo al coste del dinero del país.

Las condiciones de crédito en los países emergentes son también más exigentes que en los países de la OCDE. La cantidad prestada será a menudo menor. Usualmente, los bancos no prestarán más del 80% del valor de una propiedad en la primera compra (y menos en la segunda), algo que contrastaba con el 100% que se podía obtener antes en el Reino Unido o Estados Unidos. Los plazos de reembolso también son más cortos, entre 10 y 15 años (aunque esto esté cambiando), comparados con los plazos de 25 a 30 años a que estaban acostumbrados muchos inversores occidentales. Esto incrementa perceptiblemente la cantidad a pagar en los pagos mensuales. La crisis financiera tiene un efecto dominó sobre la capacidad de préstamo de los bancos locales, que contaban tradicionalmente con los mercados de capital norteamericanos y europeos para sostener el crecimiento del mercado hipotecario local, por lo que las restricciones se han agravado en algunos países, rompiendo una tendencia clara a un mercado financiero hipotecario similar al de los países OCDE. Frecuentemente hay también restricciones como el límite de edad en los préstamos, haciendo difícil para cualquier persona más de 60 años acceder a los mismos.

Como regla general, si se quiere optar por esta modalidad de financiación, el primer paso es averiguar si se conceden préstamos hipotecarios en el país donde desea comprar. El segundo paso es pedir a un agente que se ocupe de esa área.

Algunos de los países donde es posible pedir prestado localmente son Albania, Andorra, Australia, Austria, Bélgica, Bosnia, Bulgaria, Canadá, el Caribe, China, Croacia, Chipre, República Checa, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Ghana, Grecia, Holanda, Hong Kong, Hungría, India, Irlanda, Israel, Italia, Latvia, Malasia, Malta, Montenegro, Emiratos Árabes, Eslovenia, Estados Unidos, Reino Unido, Sudáfrica, Suecia, Suiza y Turquía.

Ventajas de un Mercado hipotecario desarrollado
La existencia de un mercado hipotecario desarrollado en un país emergente es uno de los mejores indicadores de que un país está en el buen camino. Sin un desarrollo del mercado hipotecario es más difícil predecir el aumento de los precios inmobiliarios. Donde no hay mercado hipotecario, la mayoría de las transacciones son en efectivo, el poder adquisitivo sigue siendo bajo, y los precios permanecen artificialmente bajos.

Todavía hay muchos países donde los tipos de intereses están prohibidos y hay poco respaldo legislativo para un mercado hipotecario. En Venezuela o Brasil, por ejemplo, los tipos de interés pueden ser tan altos como un 35% y los plazos de reembolso son generalmente bastante cortos, de modo que los plazos mensuales son más altos que las rentas. Por ello, muchos compradores eligen los métodos alternativos de financiación. Algunos promotores en Brasil han comenzado a introducir formulas de financiación inmobiliaria, y es probable que exista un incipiente mercado hipotecario en los próximos años. Por ello, los que puedan comprar a través de otros medios se beneficiarán ampliamente de la demanda adicional que se creará.

Turquía es otro buen ejemplo de un mercado hipotecario que se está iniciando. Previamente, los tipos de interés han sido tan altos como el 22.5% y los plazos de reembolso eran de 60 meses para los préstamos en liras y 180 meses para los préstamos en divisa extranjera. Actualmente, solamente el 3% de las compras en Turquía se hacen con la ayuda de préstamos locales. Una nueva ley de hipotecas de este año permitirá concederlas hasta de 30 años.

Rehipotecar para financiar una inversión en el extranjero
Otra opción es rehipotecar su hogar u otros inmuebles que posee en su país de residencia. Esto era (y todavía es, aunque en menor medida) una práctica relativamente común en países como el Reino Unido y los Estados Unidos, debido a las altas tasaciones de la propia vivienda como resultado de incrementos importantísimos del precio de las mismas.

Las ventajas a esta propuesta es que antes que encuentre una propiedad en el extranjero, podrá arreglar sus asuntos financieros, lo que significa que estará listo para proceder cuando sea necesario. Probablemente estará familiarizado con el proceso de préstamo, siendo menos complicado incrementar sus fondos en el extranjero. También se beneficia de unos tipos de interés generalmente inferiores al del país destinatario de la inversión. Y, si el precio de la compra no es alto, podrá financiar el 100% del costo de la compra de la propiedad en el extranjero.

La desventaja del préstamo en el país es que si usted no puede hacer frente a los pagos, arriesgará su residencia principal. También existe el riesgo de divisa. Si usted alquila su propiedad del extranjero, recibirá muy probablemente una renta en la divisa local. Sin embargo, los pagos deberán ser hechos en la divisa de su país. En función de cómo fluctúan las dos divisas, usted puede encontrarse haciendo frente al pago de pagos en una divisa fuerte con rentas procedentes de un país con una divisa débil.

Divisa y tipo de cambio en el extranjero
A menudo, la gente subestima el impacto de las fluctuaciones de la divisa. Estos cambios pueden convertir un beneficio (una ganancia de capital resultado de una venta a buen precio) en una pérdida muy rápidamente. Sin embargo, también es bueno recordar que igualmente puede convertir una pérdida en un beneficio.

Los mercados de divisa son una oportunidad de inversión en sí mismos y siempre debe considerar el impacto del cambio de la divisa cuando se evalúa una inversión en una propiedad. Especialmente si el pago de la inversión se realiza a través de pagos regulares de una hipoteca, con plazos muy largos en el tiempo, por lo que es muy difícil hacer pronósticos.

Un ejemplo extremo de una divisa donde los inversores han logrado beneficios substanciales es la divisa china, el yuan. Durante algunos años, el yuan fue fijo respecto del dólar americano, lo cual mantuvo la divisa en un valor artificialmente bajo.

Esto hizo que las mercancías chinas fueran perceptiblemente más baratas que en los mercados internacionales. En julio de 2005 el Gobierno chino suprimió el cambio fijo, asociando el yuan a una cesta de divisas integradas por euros, otras divisas asiáticas y el dólar, y permitiendo el valor de la divisa que oscilara basada en la oferta y demanda del mercado. En el mes de mayo del 2007, el yuan se negociaba a 7 yuan el dólar, un incremento del 7.5% respecto a la anterior situación. Aún así, con frecuencia se insinúa que la divisa está desvalorada, y las subidas inicialmente previstas por los analistas es hasta el 40% en términos relativos a otras divisas en diez años. Esto presentaría una excelente oportunidad para que los inversores de propiedades internacionales invierten en China, con una posibilidad de ver el incremento del valor de su propiedad hasta el 40% en euros o dólares incluso si el precio en yuan no cambio en absoluto. Pero nadie puede saber con certeza si esto realmente se producirá. Los mercados de divisas internacionales son complicados y es muy difícil para los inversores ordinarios predecir los cambios de la divisa.

Estos tipos de consideraciones es mejor dejarlo a los expertos, pero la buena noticia es que hay una industria entera cuyo trabajo es supervisar los cambios de la divisa y sus servicios son fácilmente disponibles a los inversores de propiedades internacionales. Así, por ejemplo, los brokers de divisas le pueden proporcionar la opción de un contrato forward donde se reserva la divisa a un tipo de cambio acordado usando un depósito aproximado del 10% de la cantidad de dinero que quiere comprar. Esto puede ser una muy buena opción cuando tiene cuotas por pagar. Por ejemplo, imagine que está comprando una casa en Tailandia y que el valor del baht se está incrementando en contra del euro – significando que el precio de su inmueble costará más en euros. El precio de compra tiene que ser satisfecho en tres meses. Mediante el contrato forward podría acordar comprar el baht al tipo de cambio de hoy, o de mañana, o siempre que su agente piense que existe un optimo tipo de cambio. Después de pagar el depósito, si el Baht continúa incrementándose, en tres meses el dinero será entregado de acuerdo a las tarifas establecidas. De esta manera, puede fijar los tipos de cambio hasta dos años por adelantado.

Financiación por el promotor
Una alternativa potencial de financiación de hipoteca a tener en cuenta es la financiación realizada por el promotor del inmueble elegido. En las áreas donde conseguir una hipoteca puede ser difícil, algunas grandes inmobiliarias pueden ofrecer esquemas de financiación o de pago diferido. Los promotores pueden aceptar el pago de las compraventas mediante desembolsos regulares, poniendo los inmuebles al alcance de más personas.

Los esquemas de pago diferido son diferentes de las cuotas de pago. Las cuotas de pagos son de financiación limitado donde se paga por la propiedad en cuotas hasta que se termine y sea dueño de la propiedad. Los esquemas de pago diferido incluyen cuotas de pagos pero las cuotas son continúas y van más allá de la terminación de la construcción del edificio o casa. Un típico esquema del pago diferido permitiría pagar una parte del precio de la propiedad en intervalos regulares durante un período de siete años aunque se termine la construcción de la propiedad y le den la propiedad en el plazo de dos años.

La financiación por el promotor del inmueble es una estrategia de marketing que le ayuda a vender más propiedades, o a arrancar compradores a la competencia. En los casos donde el promotor no repercute abiertamente el interés en los pagos diferidos, probablemente se ha aumentado el precio de compra. Compruebe esto, comparando propiedades similares sin la financiación del promotor. A veces, dado los tipos de interés, el aumento en este tipo de plan de pago es perfectamente razonable, pero otras veces no, así que cerciórese que el sobrecoste no sea excesivo.

La decisión de optar por una financiación nacional o internacional, o la financiación del promotor, debería hacerse mediante un estudio detallado de todas las ventajas y riesgos. Si esta inseguro de la opción que se adapte mejor a sus necesidades, hable con un asesor financiero profesional que pueda ayudarle a asegurarse que está tomando una decisión correcta.

ALGUNOS CONSEJOS PARA FINANCIAR LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN EL EXTRANJERO
1) Si está negociando la financiación de una propiedad, asegúrese que esté indicado en cualquier contrato de arras o de compraventa, y que tenga una cláusula de salida (“opt-out clause”) si el préstamo no le conviene (esto le asegurará que cualquier depósito pagado sea devuelto)
2) Si es posible, tenga concedida un préstamo hipotecario antes de acordar la compra o antes de firmar contratos y de pagar un depósito. Esto le ayudará a evitar retrasos y dificultades si su solicitud es rechazada.
3) Abra una cuenta bancaria en el país elegido (lo cual no es siempre fácil en países como Estados Unidos o Reino Unido) y asegúrese de conseguir un certificado de importación del dinero que llevará de su país de origen. Esto hará que la repatriación de fondos sea mucho más fácil. Aquí hay que tener en cuenta, al hacer la inversión, si el país destino del dinero es considerado en su país un paraíso fiscal o no. Consulte siempre a un asesor fiscal internacional.
4) Fije débitos automáticos en una cuenta bancaria local para satisfacer los pagos de la hipoteca y los impuestos. La falta de pago de sus impuestos en algunos países, como Francia o Portugal, podría implicar una demanda judicial y posiblemente el embargo de su propiedad.
5) Considere contratar un especialista internacional en hipotecas - esto será inestimable al tratar con el papeleo burocrático de los bancos extranjeros y previamente podrán negociar mejores condiciones y precios.
6) Negocie asimismo con el banco de su país. Si transfiere regularmente dinero para el pago de su hipoteca, las comisiones por transferencia puede ser una sorpresa desagradable.
7) Si no quiere especular con la divisa, procure que la fuente de dinero del pago de la hipoteca (su salario, la renta por alquiler) sea en la misma divisa que tiene la hipoteca. Aunque es posible cambiar de divisa la hipoteca en muchos países, en ocasiones hay unas consecuencias fiscales desastrosas al hacerlo.


Salvador Trinxet
CEO
Banco Internacional de Investimentos
http://www.bancoii.com/